• Что такое риелторские услуги?

    Содержание риелторских услуг определено, в частности, в Национальных стандартах профессиональной деятельности Системы добровольной сертификации услуг на рынке недвижимости Российской Федерации, зарегистрированной 08.02.2002 года в реестре Госстандарта России за номером РОСС RU № И046.04 РН00.

     

    Основные риелторские услуги включают следующие виды работ (услуг):

    1. Работы (услуги), выполняемые в интересах клиентов-продавцов объектов недвижимости:

    1.1. консультирование по вопросам текущих цен на рынке недвижимости, правил и особенностей совершения сделок по отчуждению недвижимого имущества.

    1.2. помощь в определении реалистичной цены предложения и реалистичных условий продажи объекта недвижимости.

    1.3. разработка и реализация маркетинговой программы продвижения объекта недвижимости.

    1.4. прием обращений от потенциальных покупателей объекта, предоставление дополнительных сведений о характеристиках и условиях продажи объекта.

    1.5. организация и фактическое проведение показов объекта потенциальным покупателям.

    1.6. представительство интересов продавца при переговорах с покупателями, выразившими намерение приобрести объект.

    1.7. при предоставлении продавцом соответствующих полномочий – заключение с покупателем или его надлежащим представителем договора, соглашения или иного документа, регламентирующего порядок и условиях совершения сделки с объектом, а также прием от покупателя или его надлежащего представителя аванса, задатка или иного платежа, подтверждающего намерение покупателя приобрести объект.

     

    1. Работы (услуги), выполняемые в интересах клиентов-покупателей объектов недвижимости:

    2.1. консультирование по вопросам предложений продавцов на текущем рынке недвижимости, правил и особенностей совершения сделок по приобретению недвижимого имущества.

    2.2. при необходимости – консультирование по вопросам предоставления ипотечных кредитов, а также подбор ипотечной программы и совершение действий, направленных на одобрение покупателя как заемщика в избранном банке.

    2.3. помощь в определении реалистичной цены приобретения объекта недвижимости на основе параметров, установленных покупателем.

    2.4. выявление объектов, соответствующих параметрам, определенным покупателем.

    2.5. выяснение дополнительных сведений о характеристиках и условиях продажи объектов, заинтересовавших покупателя.

    2.6. организация осмотров покупателем объектов и фактическое сопровождение покупателя в ходе осмотра.

    2.7. представительство интересов покупателя при переговорах с продавцом (продавцами) объекта, характеристики которого наилучшим образом отвечают задаче приобретения.

    2.8. при предоставлении покупателем соответствующих полномочий – заключение с продавцом или его надлежащим представителем договора, соглашения или иного документа, регламентирующего порядок и условиях совершения сделки с объектом, а также передача продавцу или его надлежащему представителю аванса, задатка или иной суммы, подтверждающей намерение покупателя приобрести объект.

     

    1. Дополнительные риелторские услуги включают следующие виды работ (услуг):

    3.1. Консультирование по вопросам налоговых последствий совершения сделок с недвижимым имуществом.

    3.2. Согласование предстоящей сделки с банком; органами опеки и попечительства; организациями, осуществляющими выдачу гражданам жилищных субсидий и/или финансирование сделок, оплата которых осуществляется с использованием жилищных сертификатов и т.п.

    3.3. Сбор, подготовка и комплектация пакета документов, необходимых для совершения сделки с объектом и ее государственной регистрации.

    3.4. Организация процесса заключения сделки с объектом, включая организацию процедуры взаиморасчетов между участниками сделки.

    3.5. Содействие в вопросах подачи документов на государственную регистрацию и их получения после регистрации права (перехода права) на объект недвижимости.

    3.6. Оказание помощи в снятии с регистрационного учета и/или постановке на регистрационный учет; контроль выполнения таких обязательств.

    3.7. Проверка в ЕГРН актуальности прав на объект недвижимости, а также анализ документов, необходимых для заключения сделки, с целью определения полноты и достаточности представленных документов для совершения сделки и выявления обстоятельств, препятствующих совершению предстоящей сделки (при наличии возможности проверки таких обстоятельств), уведомление клиента обо всех выявленных рисках.

    3.8. Предоставление клиенту информации о целесообразности страхования риска утраты права собственности на приобретаемый объект недвижимости в случае его изъятия либо признания сделки недействительной (титульного страхования) и в случае принятия клиентом решения об осуществлении титульного страхования – организация процесса заключения клиентом договора страхования.

    3.9. Организация процедуры передачи объекта недвижимости.

     

    Остались вопросы? Напишите нам!

  • В какой форме может быть составлен договор купли-продажи квартиры?

    Договор купли-продажи квартиры, как и любой другой договор отчуждения жилого помещения, может быть составлен в простой письменной или в нотариальной форме. В отдельных случаях нотариальная форма обязательна, например, если это договор ренты или если в продаваемом помещении более одного собственника.

     

    Остались вопросы? Напишите нам!

  • В какой момент вступает в силу договор купли-продажи квартиры?

    Договор купли-продажи квартиры, как и любой иной договор отчуждения жилого помещения, вступает в силу и становится обязательным для сторон в момент его заключения, а именно подписания его сторонами (ст.ст. 425 и 433 Гражданского кодекса РФ). Это правило действует с 1 марта 2013 года (Федеральный закон от 30 декабря 2012 года № 302-ФЗ), когда была отменена процедура государственной регистрации сделки с жилой недвижимостью. Переход права собственности по-прежнему подлежит обязательной государственной регистрации. Только после такой регистрации, появления соответствующей записи в Едином реестре прав на недвижимость (ЕГРН), покупатель становится собственником приобретаемого жилья.

     

    Остались вопросы? Напишите нам!

  • Сколько экземпляров договора купли-продажи квартиры должны подписать стороны?

    Количество экземпляров подписываемого договора купли-продажи квартиры, как и любого другого договора отчуждения жилого помещения, определяется количеством сторон сделки плюс один экземпляр для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (Росреестр). Таким образом, если один продавец и один покупатель, то подписывается три экземпляра; если два продавца и один покупатель, то четыре экземпляра, и так далее. Есть договор нотариально удостоверен, то один экемпляр остается в архиве нотариуса, а в Росреестр подается нотариальная копия договора. Все экземпляры договора имеют одинаковую юридическую силу.

     

    Остались вопросы? Напишите нам!

  • Как зарегистрировать переход права собственности?

    Переход права собственности подлежит обязательной регистрации в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии. Для соблюдения этой процедуры необходимо подать документы в любой МФЦ "Мои документы". Срок подачи документов после подписания договора отчуждения жилого помещения законом не регламентирован.

     

    Остались вопросы? Напишите нам!

  • Какие документы необходимо подавать в Росреестр вместе с договором отчуждения жилого помещения?

    Вместе с договором отчуждения жилого помещения необходимо подать в Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Москве выписку из домовой книги или единый жилищный документ.

     

    Остались вопросы? Напишите нам!

  • Каков срок действия выписки из домовой книги?

    Срок действия выписки из домовой книги составляет один календарный месяц со дня её получения в МФЦ "Мои документы" по месту расположения жилого помещения.

     

    Остались вопросы? Напишите нам!

  • Каков срок действия единого жилищного документа?

    Срок действия единого жилищного документа составляет два календарных месяца со дня его получения в МФЦ "Мои документы" по месту расположения жилого помещения.

     

    Остались вопросы? Напишите нам!

  • Какова продолжительность регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи квартиры?

    Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Москве регистрирует переход права собственности по договору купли-продажи квартиры, как и по любому другому договору отчуждения жилого посещения, на восьмой день, считая со дня подачи документов. Если объект недвижимости приобретается с использованием ипотечных средств, то в этом случае регистрация происходит на шестой день. Если договор удостоверен нотариусом - тогда на четвертый день.

     

    Остались вопросы? Напишите нам!

  • Как выбрать банк для проведения наличных расчетов по сделке с недвижимостью?

    Прежде всего, это будет банк, который одинаково устроит как продавца, так и покупателя. Важнейшие критерии выбора банка для проведения взаиморасчетов:

    • репутация и рейтинг банка;
    • форма договора аренды индивидуальной сейфовой ячейки и условия доступа к ячейке;
    • регламент действия банка в случае утраты ключа от ячейки;
    • безопасность нахождения в зоне ожидания на территории банка;
    • безопасность перемещения от кассы до сейфового хранилища.

     

    Остались вопросы? Напишите нам!

  • Как проверить застройщика при покупке квартиры на первичном рынке?

    Полностью проверить юридическую чистоту квартиры на первичном рынке под силу только специалисту. Однако каждый может осуществить предварительную проверку застройщика по трем источникам:

    • единый реестр застройщиков (полная база данных застройщиков жилья, осуществляющих в Российской Федерации жилищное строительство с привлечением средств граждан по договорам участия в долевом строительстве);
    • проектная декларация на строящийся дом (общая информация о застройщике, его финансовом состоянии, об уже построенных домах и пр.);
    • список банков на сайте строящегося дома, которые выдают ипотечные кредиты на покупку квартир в данном доме (косвенный критерий доверия кредиторов застройщику).

     

    Остались вопросы? Напишите нам!

  • Какими основными параметрами характеризуется ипотечный кредит?

    Основными параметрами ипотечный кредита являются:

    • максимальная сумма кредита;
    • процентная ставка;
    • размер ежемесячного платежа;
    • срок кредитовая;
    • минимальная доля собственных средств, выплачиваемых заемщиком за приобретаемую квартиру.

     

    Остались вопросы? Напишите нам!

  • Как проверить подлинность доверенности?

    С 1 января 2017 года стала открытой информация о реквизитах нотариальных доверенностей. Она бесплатна и доступна круглосуточно на специальном ресурсе Федеральной нотариальной палаты.  Чтобы проверить доверенность, необходимо ввести в специальные поля дату ее удостоверения, реестровый номер, фамилию, имя и отчество нотариуса и доверителя. После нажатия кнопки «Найти» сразу появляется информация о том, зарегистрирована ли искомая доверенность в реестре Единой информационной системы или нет, а также имеется или отсутствуют сведения об её отмене.

     

    Остались вопросы? Напишите нам!

  • Могут ли два человека и более выдать одну доверенность?

    Да, могут. Об этом прямо указано в ст. 59 «Основ законодательства Российской Федерации о нотариате». К примеру, в квартире три собственника, владеющие ей на праве общей долевой собственности, по одной третьей доли каждый. При продаже квартиры подачу документов на государственную регистрацию перехода права часто совершают риелторы по доверенности от своих клиентов. В этом случае имеет смысл сделать  одну доверенность от троих. Если вы приходите втроем в нотариальную контору для оформления такой доверенности, то необходимо специально указать помощнику нотариуса, чтобы он подготовил именно одну доверенность от всех троих. В противном случае, по умолчанию, скорее всего, помощник подготовит три доверенности от каждого собственника.

     

    Остались вопросы? Напишите нам!

  • Какой может быть у доверенности срок действия?

    Поскольку действующим законодательством ограничение срока действия доверенности не предусмотрено (п. 1 ст. 186 Гражданского кодекса РФ), то доверитель по своей воле может установить любой срок её действия. Этот срок может быть определен разными способами:

    • календарной датой, например, «с 15 августа по 30 декабря 2018 года»;
    • определенным периодом времени, исчисляемым годами, месяцами, неделями и днями, например, «на три месяца»;
    • указанием на событие, которое должно неизбежно наступить, например, «до достижения мною возраста 25 лет».

    Если в доверенности есть несколько различных полномочий, то доверитель вправе указать несколько сроков для каждого полномочия в отдельности. Если в доверенности срок действия вообще не указан, тогда она сохраняет силу до того же числа следующего года. Например, доверенность выдана 1 января 2017 года, в этот день она начинает действовать, а заканчивает 1 января 2018 года. Важно помнить, что срок действия доверенности, выданной в порядке передоверия, не может превышать срок действия основной доверенности.

     

    Остались вопросы? Напишите нам!

  • Сколько раз можно передоверить доверенность?

    Доверенность, выданная с правом передоверия полномочий по ней, может также предусматривать право последующего передоверия (п. 7 ст. 187 Гражданского кодекса РФ). Однако, если в доверенности указано, что она выдана с правом передоверия, то это ещё не означает, что возможно и последующее передоверие. Возможность последующего передоверия должна быть обязательно предусмотрена в первоначальной доверенности. Но прописать такую возможность в доверенности, выдаваемой в порядке передоверия, недопустимо, если она отсутствует в первоначальной доверенности. Количество передоверий по основной доверенности, как и количество последующих передоверий, законом не ограничено. Ограничение может установить доверитель при оформлении доверенности, используя, например, следующие формулировки: «Доверенность выдана с правом передоверия и с правом однократного (многократного) последующего передоверия»,  «Доверенность выдана с правом передоверия, но без права последующего передоверия».

     

    Остались вопросы? Напишите нам!

  • Как отозвать доверенность?

    Чтобы отменить нотариальную доверенность, необходимо явиться к удостоверившему её нотариусу и оформить распоряжение об отмене доверенности, которое также подлежит нотариальному удостоверению. Нотариус размещает этот документ в Единой информационной системе Федеральной нотариальной палаты, и его реквизиты появляются в открытом доступе на специальном круглосуточном ресурсе.

     

    Важно помнить, что это только полдела. Совершив нотариальное действие, доверитель обязан лично (или по его просьбе нотариус) известить доверенное лицо о том, что его полномочия досрочно прекращены, и что он должен возвратить доверенность. Если доверитель не исполнит свою обязанность по уведомлению об этом своего представителя, то тогда ему придется отвечать за все возможные действия доверенного лица. При этом все права и обязанности, которые возникнут в результате действий представителя, перейдут к доверителю.

     

    Когда местонахождение представителя неизвестно, следует отправить уведомление по адресу его постоянной регистрации и/или фактического проживания. Необходимо обезопасить себя от его действий. Поэтому следует уведомить все возможные органы, с которыми он может вступить в правоотношения, о том, что доверенность отменена. Например, если это была доверенность с полномочиями на продажу квартиры, уведомление необходимо направить в Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Москве.

     

    В случае конфликта с доверенным лицом, он может уклоняться от возврата доверенности даже после надлежащего уведомления об отмене доверенности. Тогда нужно срочно обращаться в правоохранительные органы, поскольку такие действия могут быть расценены как мошенничество.

     

    Остались вопросы? Напишите нам!

  • Как проверить паспорт продавца?

    Если паспорт поддельный, то возможны, прежде всего, три варианта: изготовлен мошенниками (полностью либо переставлены страницы из другого паспорта), заполнен украденный настоящий чистый бланк паспорта, переклеена фотография в чужом паспорте.

     

    Для исключение первого случая, необходимо внимательно осмотреть защитные фрагменты паспорта, которые видны только в утрафиолетовых лучах. Для этого можно использовать УФ-лампу для проверки подлинности денежных купюр. Такой портативный детектор стоит всего несколько сотен рублей. Примерно за тысячу рублей уже можно купить полноценную лампу. На третьей странице паспорта должна светиться тройная волнистая линия красного цвета «МВД России» (см. фото) или желтого цвета «УФМС России». Защитная нить между 10-й и 11-й страницами также светится желтым светом. На всех страницах паспорта в УФ-лучах видны светящие разноцветные волоски, как на денежных купюрах. Тщательно проверьте отсутствие повреждений или изменений всех этих деталей.

    Во втором случае следует воспользоваться сервисом на сайте МВД России по проверке недействительных российских паспортов. Но стопроцентного результата этот контроль не дает.

     

    В третьем случае попробуйте поискать по фамилии, имени, отчеству и дате рождения этого человека в социальных сетях. Есть высокая вероятность найти его фотографии и сравнить с той, что вклеена в паспорт.

     

    Помимо этого проведите постраничный контроль паспорта:

    • на второй странице стоит черная печать МВД или УФМС; проверьте четкость оттиска и совпадение шестизначного номера на печати с кодом подразделения в тексте;
    • на третьей странице указана дата рождения; сопоставьте возраст владельца паспорта и дату его выдачи с учетом того, что паспорт нужно менять в 20 и 45 лет; если владельцу уже более 20 или 45 лет, а предъявленный паспорт выдан до достижения соответствующего возраста, то он просрочен, а значит недействителен, даже если и подлинный;
    • сравните номер паспорта на второй и третьей страницах с номерами на всех остальных страницах, особенно в разделах «Местожительства», который занимает пространство с 5-й по 12-ю страницы, и «Семейное положение» (страницы 14 и 15);
    • проверьте все регистрационные штампы на наличие/отсутствие разрывов во времени между снятием с регистрации и постановкой на регистрационный учет по новому месту проживания; наличие промежутка в месяцы и более наводит на всякие размышления и требует комментария со стороны владельца паспорта;
    • сравните дату регистрации или расторжения брака с датой приобретения квартиры в собственность; это позволит установить, находится ли квартира в индивидуальной собственности или в общей совместной.

     

    Остались вопросы? Напишите нам!

  • Что делать, если потеряли документы на квартиру?

    Прежде всего, целесообразно обратиться через МФЦ «Мои документы» в Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Москве (Росреестр) с заявлением о невозможности государственной регистрации без вашего личного участия. Это действие лишает возможности обладателей доверенностей, выданных вами или поддельных, совершать какие-либо регистрационные процедуры. У них Россреестр документы не примет.

     

    В этот же визит в МФЦ «Мои документы» закажите также Выписку из государственного реестра надвижимости (ЕГРН). Она будет готова примерно через неделю, и вы с её помощью сможете убедиться, что по-прежнему являетесь собственником вашей квартиры или иного жилого помещения.

     

    Далее необходимо восстановить правоустанавливающие документы, то есть те документы, на основании которых вы в своё время стали собственником вашей недвижимости. На сегодняшний день Россреестр не требует их наличия при подаче документов на регистрацию перехода права собственности по любому договору. Однако они, скорее всего, потребуются вашему потенциальному покупателю или его представителю, чтобы проверить юридическую чистоту приобретения вами этого имущества.

     

    Единого рецепта восстановления правоустанавливающих документов нет, так как они очень разные и, соответственно, разные пути их дублирования. Здесь мы опишем четыре наиболее распространенных варианта:

    • Если это был договор, удостоверенный нотариусом, тогда следует обратиться к тому самому нотариусу, и он подготовит для Вас дубликат договора, хранящегося у него в архиве. Это будет полноценный документ.
    • Если вы совершали сделку в простой письменной форме, тогда необходимо запросить через МФЦ «Мои документы» в Росреестре копию договора. Это будет именно копия, а не дубликат. Но её вы сможете предъявить как официальный документ всем заинтересованным лицам.
    • Если вы первый собственник квартиры на основании приватизации, тогда, как и в случае с нотариальным договором, вы получите дубликат, но в данном случае договора передачи, обратившись за ним через МФЦ «Мои документы» в Департамент городского имущества города Москвы.
    • Если Вы первый собственник кооперативной квартиры, то Правление ЖК может выдать вам новую справку о выплаченном пае.

     

    Важно помнить, что единственным доказательством, подтверждающим ваше право собственности, является запись в Едином государственном реестре недвижимости, все бумажные документы вторичны, поэтому их утрата не создает непоправимой ситуации.

     

    Остались вопросы? Напишите нам!

  • Что такое выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН)?

    Выписка из Единого государственного реестра недвижимости, сокращенно выписка из ЕГРН ( до 1 января 2017 года – выписка из ЕГРП) – документ, подтверждающий наличие (или отсутствие) зарегистрированного права собственности на недвижимое имущество. При наличии права, в ней, в частности, указывается, что на дату выдачи этой выписки за указанным в ней лицом (физическим или юридическим) числится право на основании перечисленных в ней документов на описанный объект недвижимости, о чем в Едином государственном реестре недвижимости в соответствующий день сделана регистрационная запись под строго определенным уникальным номером. Также выписка показывает наличие (или отсутствие) ограничений и обременений, наложенных на объект недвижимости.

     

    ЕГРН – единственный достоверный официальный источник систематизированной информации об учтенных объектах недвижимости, зарегистрированных правах на них, основаниях возникновения прав и правообладателях на территории Российской Федерации. Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии выдает пять видов выписок из ЕГРН:

    • об основных характеристиках и зарегистрированных правах;
    • о кадастровой стоимости объекта недвижимости;
    • о правах отдельного лица на имевшиеся (имеющиеся) у него объекты недвижимости;
    • о переходе прав на объект недвижимости;
    • о содержании правоустанавливающих документов.

     

    Первая и вторая выписки содержат открытую информацию и выдаются по заявлению любому гражданину. Следующие три выписки могут получить только:

    • сами правообладатели или их законные представители (например, родители);
    • их доверенные лица;
    • залогодержатель (у которого недвижимое имущество находится в залоге);
    • наследники по закону или завещанию;
    • представители Единого института развития в жилищной сфере и Агентства по страхованию вкладов (в особых случаях).

     

    Самая востребованная и доступная – Выписка из ЕГРП об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости. Реальная выписка представлена ниже. В ней заретуширована только личная информация.

    Обращаем Ваше внимание на то, что, строго говоря, Выписка актуальна только на даты её выдачи. На следующий день всё может измениться. Поэтому, когда вы покупаете квартиру, в идеале вам нужна выписка по состоянию на утро в день сделки, чтобы убедиться в следующем:

    • собственник квартиры в выписке именно тот, с которым вы собираетесь подписать договор купли-продажи квартиры;
    • отсутствуют любые обременения на квартиру (залоги, аресты и пр.);
    • отсутствуют правопритязания, то есть в Росреестр ранее не поступил на регистрацию какой-либо иной договор, уже подписанный нынешним собственником квартиры.

     

    Остались вопросы? Напишите нам!

     

     

  • Какие документы должны быть оформлены при покупке квартиры?

    После завершения сделки купли-продажи квартиры у вас должно остаться четыре документа.

     

    Договор купли-продажи, которой может быть составлен в простой письменной или нотариальной форме. Если продавцов больше одного, тогда он обязательно оформляется у нотариуса. После подписания договор вместе с другими необходимыми документами подается через МФЦ «Мои документы» в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) на регистрацию перехода права. После получения договора на нем появляется отметка о проведенной государственной регистрации. Вы видите её на фотографии.

    В прямоугольном штампе указан вид зарегистрированного права, в данном случае – права собственности; дата регистрации; уникальный номер регистрации, состоящий из двух частей (первая часть, слева, до тире – кадастровый номер квартиры); фамилия государственного регистратора. Подпись регистратора скреплена гербовой печатью Росреестра, которая снабжена специальной защитой. Сейчас внедряется электронная форма регистрации. В этом случае на договоре не будет отметки Росреестра, а это может стать причиной некоторых проблем в будущем, поэтому пользоваться такой процедурой мы пока не рекомендуем.

     

    Второй документ выдается в Росреестре вместе с договором купли-продажи – Выписка из ЕГРН (см. статью «Что такое выписка из ЕГРН?»).

     

    Третий документ – Передаточный акт, который оформляется в обязательном порядке при фактической передаче квартиры. Обычно он составляется в простой письменной форме, но в некоторых редких случаях его целесообразно заверить у нотариуса.

     

    Наконец, четвертый документ – расписка продавца в получении денег по договору. Она обязательна при наличной форме расчета. В настоящее время все больше расчетов происходит в безналичной форме с использованием аккредитива. В этом случае расписка не обязательна, достаточно банковской выписки (или копии) со счета продавца, свидетельствующей о поступлении всей денежной суммы по договору с указанием соответствующего назначения платежа.

     

    Заметим, что Передаточный акт и расписка – очень важные документы. Без них сделка не может считаться исполненной, даже если фактически действия были осуществлены.

     

    Остались вопросы? Напишите нам!

  • Как быть, если в покупаемой квартире не согласованная перепланировка?

    Любую перепланировку, сделанную в квартире, необходимо согласовывать с соответствующими госструктурами. Об этом, подбирая себе квартиру, следует помнить, так как все последствия самовольно произведенного переустройства бывшим владельцем недвижимости после перехода на покупателя права собственности на приобретаемое жилое помещение ложатся на него. При этом важно различать перепланировки временно не узаконенные и вообще не законные. К первым относятся такие изменения, которые допустимы по существующим нормам, однако не прошли полагающегося согласования в Государственной жилищной инспекции города Москвы (Мосжилинспекция). Ко вторым – не возможные в принципе (демонтаж несущих стен, вынос радиаторов общедомовой системы отопления на балкон или лоджию и пр.).

     

    Покупая квартиру, следует прежде всего установить, к какому типу перепланировок относится то, что фактически сделано в квартире. Если изменения можно согласовать, тогда вы должны для себя решить, готовы ли Вы заняться этим самостоятельно после сделки, что повлечет дополнительные расходы. Настаивать на том, чтобы всё это сделал продавец, мы не рекомендуем, так как эта процедура может занять несколько месяцев, а за это время вполне можно найти другой подходящий вариант. Лучше использовать факт отсутствия согласования как дополнительный аргумент для снижения цены квартиры. Если же переустройство квартиры сделано так, что узаконить его невозможно, целесообразно, по нашему мнению, отказаться от этого варианта, так как вас могут привлечь к административной ответственности, придется уплатить штраф, привести квартиру в первоначальное состояние. При определенных обстоятельствах вы рискуете вообще лишиться квартиры.

     

    Заметим, что не всё считается перепланировкой. Не требует согласования:

    • общий ремонт квартиры с заменой отделки стен, полов, потолков;
    • замена (без перестановки) инженерного оборудования аналогичным по параметрам и техническим характеристикам;
    • устройство или разборка встроенной мебели: шкафов, антресолей, которые не образуют самостоятельных помещений, площадь которых подлежит техническому учету;
    • перестановка напольных электроплит в пределах кухни;
    • установка на фасаде многоквартирного дома антенн, кондиционеров и защитных сеток на окнах;
    • устройство самораздвижных или «карусельных» дверей и витрин из легких быстровозводимых конструкций без изменения внешних габаритов помещений;
    • изменений материалов и пластики внешних конструкций, балконов и лоджий;
    • замена (без перестановки) отопительных и газовых приборов.

     

    Остались вопросы? Напишите нам!

  • Что такое кадастровый номер?

    Кадастровый номер – уникальный номер объекта недвижимости, присваиваемый ему при осуществлении кадастрового и технического учета. Кадастровый номер московской квартиры состоит из четырех частей, разделенных двоеточием и выглядит так: 77:09:003003:4776. 77 – это кадастровый округ, город Москва; 09 – это кадастровый район, которым в Москве является административный округ, в нашем примере САО; 003003 – это кадастровый квартал (по состоянию на 05.09.2017 г. в Москве 3140 таких кварталов); наконец, последний четырехзначный номер – это условный номер самой квартиры. Публичную кадастровую карту Москвы можно посмотреть здесь.

     

    В 2011 год, перед тем, как Москва стала почти в 2,5 раз больше за счет присоединения областных территорий, в городе было почти 40 тысяч жилых домов, а в них приблизительно 4 миллиона квартир.

     

    Остались вопросы? Напишите нам!

  • Если человек слепой, как подписать нотариальный договор купли-продажи квартиры?

    На этот случай у нотариусов законом предусмотрена специальная процедура (ст. 44 «Основ законодательства Российской Федерации о нотариате»). Если человек слепой, и он сам не может подписать договор купли-продажи квартиры, то по его поручению в его присутствии и в присутствии нотариуса подпись может поставить другой человек. Кто это будет, не имеет особого значения. Однако в договоре специально указывается причина, почему участник сделки не расписался сам.

     

    Нотариус обязательно зачитывает договор вслух, подробно разъясняя, при необходимости, все его пункты. Убедившись, что слепому участнику сделки всё ясно, и он готов к заключению договора, нотариус даёт документ на подпись приглашенному только для этого лицу.

     

    Такой порядок подписания нотариальных документов распространяется на любые случаи, когда физические недостатки, болезнь или что-то ещё не позволяют человеку собственноручно расписаться.

     

    Остались вопросы? Напишите нам!

  • Что такое «аннуитетные платежи»?

    Аннуитетные платежи практикуют банки при погашении ипотечных кредитов. Они построены таким образом, что весь долг заемщика, включая основную сумму кредита и проценты за весь срок, суммируется и делится на равные части по количеству месяцев. Если, например, кредит взят на 15 лет, то тогда этих частей 180. Равномерное распределение выплат на весь период выгодно для клиента, так как освобождает его от бремени погашения кредита в конце срока – последний платеж будет точно такой же, как и все остальные. В каждом платеже содержится две составляющие: кредит и проценты.

     

    Ежемесячная сумма вычисляется по специальной формуле, в которой учитывается регулярное уменьшении основной суммы долга, при этом в начале кредитного периода проценты составляют большую часть платежа. Особенностью ипотеки в Москве является частое досрочное погашение кредита. Клиент берет кредит на 10-15 лет, а выплачивает его через 2-3 года. В этом случае размер основного долга будет не так сильно отличаться от суммы взятого кредита, как если бы платежи были дифференциальные.  Планируя свои собственные сроки погашения ипотечного кредита, следует помнить данную специфику аннуитетных платежей.

     

    Остались вопросы? Напишите нам!

     

  • В каких случаях происходит приостановка или отказ в государственной регистрации?

    Приостановка государственной регистрации, например, перехода права собственности по договору купли-продажи квартиры может произойти в трех случаях:

     

    • по решению государственного регистратора; основанием для того решения может быть, например, сомнения относительно подлинности представленных документов, несоблюдение формы договора, отсутствие запрошенных по межведомственным каналам документов, недостаточность полномочий заявителя по доверенности, наличие проблем с кадастровым учетом и пр. (подробнее можно посмотреть ст. 26 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ);
    • по заявлению любого участника сделки, если только это не ипотечная сделка, когда обязательно требуются заявления от обеих сторон; диапазон мотивов такого поведения очень широк – от нарушения условий договора в части оплаты до желания одной из сторон просто доставить неприятности другой, поскольку формулировка причины в заявлении может быть очень расплывчатой, например, «по возникшим обстоятельствам»; приостановить сделку таким образом можно только один раз;
    • по определению суда;

     

    Отказ от государственной регистрации прав происходит в тех случаях, когда в течение срока приостановки не устранены причины, препятствующие осуществлению регистрации. Сроки приостановки в зависимости от ситуации – от одного до трех месяцев.

     

    Остались вопросы? Напишите нам!

  • При заключении договора долевого участия (ДДУ) на апартаменты, будут ли права частного инвестора защищены так же, как и при покупке гражданином строящегося жилья?

    Вопрос приобрел свою актуальность после появления Федерального закона от 29 июля 2017 года № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков…».

     

    Закон вводит ряд новых серьезных мер по защите инвесторов, участвующих в долевом строительстве. Создается специальный государственный компенсационный фонд, отчасти напоминающий Агентство по страхования вкладов в банковской сфере, который при банкротстве застройщиков будет либо выплачивать возмещение гражданам, либо финансировать завершение строительства недостроенных домов.

     

    Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…», как вытекает из его названия, регулирует взаимоотношения застройщиков и инвесторов как жилых домов, так и формально нежилых, в частности домов, в которых располагаются так называемые апартаменты. «Так называемые» потому, что это слово не наполнено никаким гражданско-правовым содержанием, мы не встретим его в законах или подзаконных актах, касающихся обсуждаемой темы. Этот звучащий привлекательно термин используют застройщики и риелторы. Последние годы, когда вложения частных инвесторов на стадии котлована существенно уменьшились, апартаменты стали популярны у девелоперов, поскольку при их возведении не требуется соблюдение жилых строительных нормативов, проще получить разрешительную документацию; всё это существенно удешевляет строительство. При оформлении в собственность такой недвижимости объектом права будет «нежилое помещение». Новый закон № 218-ФЗ распространяется исключительно на жилые дома, содержащие жилые помещения согласно ст. 16 Жилищного кодекса РФ.

     

    Поэтому при заключении договора долевого участия на апартаменты нужно помнить, что отношения сторон договора будут регулироваться только Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…»  со всеми вытекающими из этого последствиями.

     

    Остались вопросы? Напишите нам!

  • Какие сделки с жилой недвижимостью подлежат обязательному нотариальному удостоверению?

    Обязательному нотариальному удостоверению подлежат следующие сделки с жилыми посещениями:

    • любые виды договоров ренты, в том числе и пожизненного содержания с иждивением;
    • договоры отчуждения жилых помещений, находящихся в собственности несовершеннолетних;
    • договоры отчуждения жилых помещений, принадлежащих гражданам, признанных ограниченно дееспособными;
    • любые сделки, связанные с распоряжением жилыми помещениями недееспособных лиц;
    • договоры отчуждения долей в праве общей долевой собственности на жилые помещения постороннему лицу; под посторонним лицом в данном случае подразумевается любой гражданин, не входящий в число сособственников отчуждаемого недвижимого имущества;
    • соглашения о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака.

     

    Остались вопросы? Напишите нам!

  • Что такое «отчуждение» недвижимого имущества?

    Под отчуждением недвижимого имущества в гражданском законодательстве подразумевается передача объекта недвижимости в собственность от одного лица к другому. Отчуждение может быть осуществлено посредством заключения различных сделок:

    • купля-продажа;
    • мена;
    • дарение;
    • рента;
    • отступное и др.

     

     Остались вопросы? Напишите нам!